🗊Презентация Разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка)

Разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка •    Детальный анализ участка Анализ местоположения земельного участка по параметрам Транспортная доступность и подъездные пути Предложение по разработке ландшафта Анализ прилегающего к участку района Окружение, видовые характеристики Экологическое состояние участка Статус и разрешенное использование земельного участка Наличие коммуникаций Экономическая ситуация и инфраструктура в районе Перспективы развития участка с учетом экономической ситуации в районе и перспектив развития района Оценка сильных и слабых сторон земельного участка, а также перспектив и возможных негативных последствий, связанных с развитием участка (SWOT анализ) Предварительное заключение по текущей стоимости участка (опт/розница) Аудит всех документов на земельный участок

Анализ рынка недвижимости Обзор рынка земельных участков Обзор рынка офисной недвижимости Обзор рынка жилой недвижимости (многоквартирной) Обзор рынка торговой недвижимости Обзор рынка гостиничной и другой недвижимости

Анализ сегментов рынка изучение предложения; изучение спроса; анализ на предмет соответствия спроса и предложения. Анализ предложения состоит из определения ёмкости рынка, сегментирования предложений в сегменте, изучения характеристик потенциальных конкурентов и анализа ценообразования в сегменте. Анализ спроса состоит из определения ёмкости спроса, сегментирования потенциальных покупателей (арендаторов), изучения социальных характеристик и составления портрета потенциального покупателя (арендатора), изучения динамики спроса по динамике продаж конкурирующих объектов недвижимости и изучения потребительских предпочтений.

Решаемые вопросы Определение формата оптимального (наиболее экономически выгодного) развития участка Конкурентный анализ по аналогичным форматам на рынке загородной недвижимости Разработка проекта развития участка Финансово-экономическое обоснование и инвестиционная привлекательность проекта (ссылка на ФЭО) Выработка рекомендаций по стратегии продвижения и по стратегии продаж проекта

анализ наиболее эффективного использования свободного или застроенного земельного участка  изучение правовых и градостроительных ограничений по застройке или реконструкции территории. Определение возможных вариантов застройки физически осуществимые с учетом юридических ограничений.  выявление перспективных направлений застройки на основании маркетинговых исследований различных сегментов рынка недвижимости в районе расположения земельного участка  построение денежных потоков (cash flow) при реализации перспективных направлений проектов строительства. Выявление наиболее предпочтительного варианта развития территории с точки зрения лучшего экономического эффекта. 

Проведение анализа наилучшего использования Участков Физическая возможность Законодательная допустимость Выявление сильных и слабых сторон, возможностей и угроз различных вариантов использования Анализ наилучшего использования земельного участка с точки зрения экономической эффективности Анализ сочетаемости различных вариантов использования Оценка стоимости земли с разработкой предварительных концепций развития объектов для различных вариантах использования, в том числе при сочетаниях различных вариантов использования Разработка концепции - анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка Для получения полной картины по изучаемой территории проводится SWOT-анализ. Примечание: SWOT – метод анализа в стратегическом планировании, заключающийся в разделении факторов и явлений на четыре категории: Strengths (Сильные стороны), Weaknesses (Слабые стороны), Opportunities (Возможности) и Threats (Угрозы). Он делается на основании анализа потенциала территории и аналитики рынка сделанных ранее. Ситуационный анализ в недвижимости (SWOT-анализ) представляет собой изучение положительных и отрицательных сторон внешних и внутренних факторов, которые оказывают влияние на гипотетический проект. Проводится при оценке концепций, земельных участков и объектов недвижимости на основании изучения рыночных факторов и собственных качеств самого исследуемого объекта. После проведения SWOT-анализа проводится анализ наилучшего использования, который и определяет основную суть будущего проекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (best use) применяется в недвижимости для определения лучшей из возможных гипотез развития той или иной территории. Анализ наилучшего использования основан на "отсеивании" вариантов по юридической, финансовой и физической допустимости, максимальной доходности и маркетинговой эффективности. Концепция развития территории должна максимально отражать потребности рынка и существующие возможности по ее реализации.

 Разработка концепции развития Участков Формирование концепции развития Участков исходя из наилучшего использования Определение максимального количества площадей различного функционального назначения Характеристика потенциальных арендаторов/покупателей Эскизный проект вертикального профиля зонирования внутреннего пространства и прилегающей территории Финансовый анализ представленной концепции, анализ чувствительности

Разработка концепции проекта После определения наилучшего использования территории разрабатывается непосредственно концепция проекта. Она включает в себя следующие основные разделы: концепция застройки включает определение основных площадных характеристик проекта по функциональным типам, проработку транспортной инфраструктуры проекта, зонирование, разработку схемы генерального плана, архитектурно-планировочных решений, рекомендаций по конструктивным особенностям, материалам строительства. Инфраструктуре и благоустройству территории, охране и безопасности и графику реализации проекта; маркетинговая концепция включает стратегию ценообразования, прогноз графика продажи (сдачи в аренду), рекомендации по организации продаж (подбору арендаторов) и стратегию продвижения; финансовая концепция проекта отражает в себе определение потребности в инвестициях, прогноз поступления прибыли, график движения денежных средств и анализ финансовой эффективности проекта.

Разработка проекта Оптимальный вариант использования земельного участка  Структурирование земли по назначению, качеству и степени привлекательности для освоения Оценка и прогноз основных параметров будущих проектов Составление инвестиционной программы, позволяющую собственникам максимизировать доходность  Отражение идей, которые позволят успешно реализовать проект даже в ухудшившихся экономических условиях. Разработка организационной схемы проекта 

Разработка реконцепции проекта Рынок недвижимости не стоит на месте. На рынок выходят новые операторы и девелоперы. Старые форматы устаревают и теряют привлекательность как для посетителей, так и для арендаторов. В данном случае своевременная реконцепция объекта недвижимости позволяют сократить риски потери арендаторов, снижения доходности проекта и т.д. Реконцепция — это полный комплекс мероприятий, позволяющий увеличить доходность уже действующего объекта недвижимости. Это перечень мероприятий индивидуален для каждого конкретного объекта и может включать в себя: -реброкеридж (формирование нового пула арендаторов), -реинжиниринг (замена инженерных сетей), -редевелопмент (внутренняя перестройка объекта или снос здания целиком и строительство нового),  -ребрэндинг (смена имиджа ТЦ),  -ременеджмент (замена управляющей компании)

Факторы базовых характеристик

Факторы характеристик окружения

Факторы визуальной доступности

Факторы транспортной доступности

ИТОГОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Гидрогеологические условия

Оценка воздействия на почвы и земельные ресурсы

Акустическое воздействие на состояние окружающей среды

характеристики и условия рассеивания загрязняющих веществ в атмосфере

Существующий уровень загрязнения атмосферы

пдк

Разработка бизнес-плана проекта Бизнес-план представляет собой детальный прогноз денежных потоков от реализации проекта. Он необходим для оценки экономической эффективности проекта с учетом рисков для заказчика, для предоставления потенциальным соинвесторам или в финансовые учреждения для получения кредитных средств.

КОНТРОЛЬ ЗА РЕАЛИЗАЦИЕЙ КОНЦЕПЦИИ Работа с архитекторами Наблюдение за процессом строительства Консультирование по поводу принятия эффективных юридических и финансовых решений Постоянное нахождение в рабочей группе проекта, чтобы получить на выходе качественный привлекательный продукт