🗊Презентация Содержание и задачи ленд-девелопмента

2. Содержание и задачи ленд-девелопмента - Современная значение ленд-девелопмента Понятие Место ленд-девелопмента Направления и задачи ленд-девелопмента

Современная значение ленд-девелопмента Актуальность проблемы – обеспечение эффективного управления недвижимостью, создание условий для устойчивого развития бизнеса, перераспределение недвижимости к эффективным собственникам. Недвижимость представляет достаточно значительную часть мирового и национального богатства. В последние 10 лет объем рынка недвижимости вырос в России в 10 раз Лэнд-девелоперы любят цитировать Марка Твена, который сказал однажды: «Покупайте землю— ее больше не производят!». Земельные участки называют самым надежным средством сбережения средств. В краткосрочной перспективе они не дают такой доходности, как ценные бумаги, золото или иностранная валюта, например. Зато в длительной перспективе земля все эти инвестиционные инструменты сильно превосходит, так как менее подвержена колебаниям на спекулятивных рынках и уж точно никогда никуда не денется Основными задачами развития рынка недвижимости являются: обеспечение функционирования рыночной экономики; перераспределение капитала из малоэффективных в высокоэффективные отрасли; реальная реструктуризация народного хозяйства; удовлетворение спроса на недвижимость; сдерживание инфляции путем «связывания» свободных капиталов Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство. И, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, основной задачей для этого направления является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Понятие Современный экономический словарь так трактует слово Девелопмент как  (англ. development — развитие) — область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности земельных участков и их инвестиционной привлекательности.

Место ленд-девелопмента 1 вариант Ленд-девелопмент как отдельная стадия в рамках единого проекта девелопмента объекта недвижимости. В рамках данной формы акцент делается на правовое, инженерно-техническое и социально-экономическое освоение земельного участка с целью создания на нем объекта недвижимости, который в дальнейшем реализуется на рынке, либо используется (передается в эксплуатацию) с целью получения дохода. В этом случае земельный участок не обладает самостоятельной рыночной стоимостью и функционирует исключительно как составная часть всего имущественного комплекса объекта недвижимости. Именно такая форма ленд-девелопмента доминирует на современном российском рынке.

Место ленд-девелопмента 2 вариант Ленд-девелопмент как самостоятельный девелоперский проект представляет собой независимый вид бизнеса, который сводится к приобретению прав на земельный участок, его освоению и развитию с целью дальнейшей перепродажи под застройку независимым застройщикам, создающими на них собственные объекты недвижимости с целью самостоятельного использования или же передачи другим лицам. В данном виде ленд-девелопмент обеспечивает возникновение независимого рынка земельных участков, предполагающего функционирование большого количества независимых контрагентов, интересы которых, с одной стороны, согласуются (придание земле дополнительных качественных и стоимостных характеристик), а с другой стороны противоположны (одни хотят купить, другие продать). Это приводит к тому, что появляется большое количество информационных ресурсов и аналитических услуг на рынке, которые повышают обоснованность принимаемых решений. Девелоперы земельных участков, находясь в конкурентной ситуации, стремятся к созданию дополнительных привлекательных характеристик участков за меньшую цену, что приводит к снижению себестоимости объекта недвижимости в целом. Наличие большого количества независимых ленд-девелоперов приводит к повышению разнообразия концептуальных решений по использованию земли и созданию новых рыночных продуктов, что в дальнейшем приводит к повышению качества создаваемых объектов недвижимости и общей среды обитания современного человека

Место ленд-девелопмента 3 вариант Комплексный ленд-девелопмент как одна из стадий крупного и комплексного девелоперского проекта, предполагающего освоение большой территории и ее застройку большим количеством различных по видам объектов недвижимости. Данная форма девелопмента земли соединяет в себе две предыдущие формы, так как в ее рамках один крупный девелопер (или консорциум девелоперов) приобретает права на крупный земельный участок, осуществляет подготовку земли, а также самостоятельно застраивает участок большим количеством объектов с целью дальнейшей их продажи конечным пользователям. Хотя комплексный девелопмент земли не предполагает промежуточных переходов права собственности на землю (так же как и в первой форме ленд-девелопмента), роль непосредственной подготовки земельного участка здесь очень важна, так как комплексная застройка направлена не только на строительство и продажу отдельных объектов недвижимости, но и в первую очередь на создание уникальной и привлекательной среды обитания или ведения бизнеса. Комплексный девелопмент земельных участков обычно базируется на концепции создания самодостаточной зоны, в которой создаются объекты различных назначений – жилые дома и коммерческая недвижимость.

Направления и задачи ленд-девелопмента Подготовка земельного участка (объекта недвижимости) для продажи - формирование земельного участка - развитие свойств земельного участка (объекта недвижимости) - натурализация (постановка на учет, регистрация - установление правового статуса - целевое назначение (категория земель), разрешенное использование и зарегистрированное в установленном порядке право на данный земельный участок, а также ограничения этого права ) земельного участка (объекта недвижимости) Подготовка земельного участка для реализации инвестиционного проекта (строительство офисное, жилое, торговое, промышленное) формирование земельного участка - развитие свойств земельного участка (объекта недвижимости) - натурализация (постановка на учет, регистрация - установление правового статуса - целевое назначение (категория земель), разрешенное использование и зарегистрированное в установленном порядке право на данный земельный участок, а также ограничения этого права ) земельного участка (объекта недвижимости Развитие земельного участка (объекта недвижимости) для осуществления бизнеса - развитие свойств земельного участка (объекта недвижимости) - совершенствование правового режима использования Развитие земельного участка (объекта недвижимости) для повышения его ценности - развитие свойств земельного участка (объекта недвижимости) - совершенствование правового режима использования

формирование земельного участка (границ) сбор и изучение правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов; уведомление собственников, владельцев и землепользователей размежевываемых и смежных с ними земельных участков о производстве межевых работ; согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка; изготовление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства; формирование землеустроительного дела. Путем выделение (в том числе из государственных и (или) муниципальных земель); разделение; слияние; перераспределение.

Свойства земли требующие развития территория, рельеф, растительность, наземные и подземные воды, почва

Свойства объектов капитального строительства, требующих развития - архитектурный облик, - материал, - оборудование, обеспечивающее его функционирование (принадлежности), - функциональные способности

Система мероприятий по улучшению (развитию) единых объектов недвижимости Специализированные Комплексные Экологические Экономические Технологические Землеустроительные Технические Правовые Строительные

Специализированные мероприятия направленные на развитие территории формирование рациональных земельных и хозяйственных участков, ликвидация мелкоконтурности, уменьшение расчлененности территории, ликвидация чересполосицы, вкрапливания, вклинивания, длинно и дальноземелья

Специализированные мероприятия направленные на развитие рельефа выполаживание склонов, ликвидация микроповышений и микрозападин, террасирование склонов, защита берегов и склонов от обрушений, противооползневые и противоселевые мероприятия, засыпка оврагов

Специализированные мероприятия направленные на развитие наземных водных источников создание водоемов, ликвидация мелководий, инженерная защита водоемов от очищенных стоков и сбросов, формирование санитарных зон вокруг водоемов, ограничение или прекращение доступа к водоемам сельскохозяйственных животных, улучшение водообмена, очистка водоемов от песка, травянистой растительности;

Специализированные мероприятия направленные на развитие подземных водных источников осушение заболоченных земель, орошение, водопонижение грунтовых вод, инженерная защита территории, создание водопропускных сооружений через полотно линейных сооружений

Специализированные мероприятия направленные на развитие почв внесение удобрений, мелиорация (водная, сухая и гумусная), система использования пашни, защита от эрозии, рекультивация и реабилитация почв

Специализированные мероприятия направленные на развитие растительного покрова поверхностное и коренное улучшение кормовых угодий, противопожарные мероприятия, очистка лесных угодий, рубки ухода, посадка лесных насаждений, трансформация и освоение угодий, рациональная система использования кормовых и лесных угодий, предотвращение выпаса на лесных угодьях

Специализированные мероприятия направленные на развитие объектов капитального строительства Строительство Текущий и капитальный ремонт, Реконструкция, модернизация

Комплексные землеустроительные мероприятия направленные на развитие единого объекта недвижимости Формирование и изменение земельного участка Формирование и изменение частей земельного участка Установление характера использования земли (категории, разрешенного использования, угодья) Формирование зон обслуживания или сырьевых зон

Комплексные экономические мероприятия направленные на развитие единого объекта недвижимости (ЕОН) Оптимизация направления использования ЕОН и предпринимательской деятельности Оптимизация структуры земельно-имущественного комплекса Оптимизация структуры отдельных объектов ЕОН Оптимизация расположения ЕОН Модернизация принадлежностей ЕОН Баланс ЕОН, принадлежностей ЕОН и рабочей силы

Комплексные правовые мероприятия направленные на развитие единого объекта недвижимости приведение правового режима к состоянию, обеспечивающему его функционирования как единого объекта; создание законодательной основы для поддержания реализации экологических и экономических мероприятий, направленных на развитие единого объекта недвижимости; формирование правового режима, позволяющего обеспечить наиболее широкий диапазон использования единого объекта недвижимости

виды девелопмента     Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. •   Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта

этапы комплексного ленд-девелопмента Предварительный Получение и оформление земельного участка Проектный Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта Проектирование и оценка проекта Реализации правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель Организация осуществления -Заключение контрактов инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Этапы ленд-девелопмента для строительства приобретение участка (обычно это земля сельскохозяйственного назначения); изменение целевого назначения (чаще всего под строительство); разработка концепции объекта недвижимости, который можно построить на данном участке (маркетинговое исследование, маркетинговая и архитектурно-строительная концепция, бизнес план); подведение дежурных коммуникаций, получение техусловий (на газ, электричество); получение ряда согласований и продажа корпоративных прав на участок

Этапы ленд-девелопмента для перепродажи Полный спектр операций по покупке и освоению земельных участков, должен включать в себя следующие процедуры: ■  Поиск необходимого земельного участка и подготовку коммерческого предложения по нескольким наиболее интересным объектам; ■  Просмотр (для собственных нужд компании-девелопера) или показ (заказчику-инвестору) земельных участков с выездом на «объекты»; ■   Проведение предварительных расчетов экономической эффективности проекта, который можно реализовать на выбранных земельных участках; ■  Подготовка отчета по оценке выбранного земельного участка или участков; ■   Разработка технико-экономического обоснования будущего проекта на выбранном участке или участках; ■  Составление детального бизнес-плана проекта.