🗊Т Е М А «ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ. ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ»

Т Е М А «ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ. ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ»

УЧЕБНЫЕ ВОПРОСЫ Продажа недвижимости Продажа предприятия

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА Артабаева Л. С. Договор продажи предприятия как имущественного комплекса: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. М., 2007 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. М.: СТАТУТ, 2001 Гришаев С. П. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости //Законы России. 2008. № 2 Данилочкина Т.В. Предприятие как предмет отдельных гражданско-правовых сделок // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 7 / Под ред. О.Ю.Шилохвоста. - М., НОРМА. 2003 Ем В. С. Договор продажи недвижимости: Научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2005. № 10 Жариков В.В. Особенности правового режима предприятия и отдельных видов имущества, входящих в его состав // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 7 / Под ред. О.Ю.Шилохвоста. - М. НОРМА. 2003 Ильченко А. Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист. 2004. № 6 Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. № 4

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Договором продажи недвижимого имущества называется договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и оплатить его(ст.549 ГК)

НПА, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ §7 главы 30 ГК; в части, не урегулированной ими – общие положения о купле-продаже ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (в ред. Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, от 24.12.2004 N 199)

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОНСЕНСУАЛЬНЫЙ ВЗАИМНЫЙ ВОЗМЕЗДНЫЙ

СТОРОНЫ ДОГОВОРА

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА недвижимое имущество (Ем В.С., Валявина Е.Ю., Гришаев С.П. и др.) 2 рода объектов: во-1, продаваемое недвижимое имущество; во-2, действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. В тех случаях, когда продается здание, сооружение, или иной объект, неразрывно связанный с землей и который невозможно переместить без ущерба его назначению и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект 3 рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости (Витрянский В.В.)

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, адрес, назначение, год постройки, площадь, этажность и др.) Если договор таких данных не содержит, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (ст.554 ГК)

ЦЕНА ДОГОВОРА СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ Если недвижимое имущество находится на земельном участке, цена на него включает и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Иное может быть предусмотрено законом или договором (п.2 ст.555 ГК)

ФОРМА ДОГОВОРА Заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами Несоблюдение формы д. продажи недвижимости влечет его недействительность

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ (ст.551 ГК) Порядок гос. регистрации перехода права собственности на недвижимость регулируется ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА

ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры Существенное условие договора - перечень лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования им после приобретения жилого помещения покупателем; а также указание прав этих лиц на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК) Другая отличительная черта – необходимость регистрации договора продажи жилого помещения. Договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ Договором продажи предприятия называется договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель – принять его и оплатить обусловленную цену (ст.559 ГК)

СОСТАВ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА Все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и др. исключительные права), если иное не предусмотрено договором Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю

НПА, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ § 8 главы 30 ГК; правила, регулирующие договор продажи недвижимости (нормы § 7 главы 30 ГК), если отношения не урегулированы § 8 главы 30 ГК; при их недостаточности – общие положения о купле-продаже

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОНСЕНСУАЛЬНЫЙ ВОЗМЕЗДНЫЙ ВЗАИМНЫЙ

СТОРОНЫ ДОГОВОРА

ФОРМА И ГОС. РЕГИСТРЦИЯ ДОГОВОРА Заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации; бухгалтерского баланса; заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием в нем кредиторов, характера, размера и сроков их требований Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК) Данный договор подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК)

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА Одна из сторон (ГК не конкретизирует продавец или покупатель) обязана до передачи предприятия покупателю направить письменное уведомление кредиторам Главная ОБЯЗАННОСТЬ ПРОДАВЦА– подготовка и передача предприятия

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту Со дня подписания передаточного акта обеими сторонами предприятие считается переданным покупателю Однако право собственности на предприятие переходит к покупателю только с момента гос. регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК ) ПОКУПАТЕЛЬ обязан принять и оплатить предприятие